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「居抜きだからそのまま使える」は間違いだった？設備の老朽化と蓄積した汚れをプロの知見で解決し、理想のラーメン店を開業
施工前の課題
- 厨房設備に油汚れが固着し、クリーニングで対応できるか判断が難しかった
- 老朽化した壁や配管、設備などをどこまで活かせるか見極めが必要だった
- 関係者間で仕上がりの認識にズレがあり、完成イメージを共有しにくかった
実施した取り組みと効果
- クリーニング業者に現状を確認してもらい、費用対効果をふまえて対応方法を決定した
- 塗装前の下地処理、配管ルートの精査など、職人や専門業者の見極めによって適切な施工方法を選択した
- 打ち合わせでは曖昧な表現を避け、関係者間の認識をすり合わせて完成イメージを共有した
なお、エムトラストではLINE登録していただいた方限定で、「現地調査チェックリスト」など失敗しない空間づくりのための8大特典を無料プレゼント中です。古い店舗に潜むリスクも掲載していますので、お手元でチェックしてみてください。
エムトラスト代表
高橋
16歳で大工の道へ入り、建築・内装業界に従事して20年以上のキャリアを持つ。「母に家をプレゼントしたい」という想いから起業し、現在は年間500件以上の店舗・オフィス施工を手掛ける。
店舗・オフィス開業に役立つノウハウを包み隠さず発信するYouTube「内装工事ちゃんねる」を開設。専門用語を使わない施主目線の解説が、多くの経営者から支持されている。「どうすれば実現できるか」を常に問い続けるのが信条。
目次
ラーメン紫苑様について
ーまず、オーナー浅川様の経歴と今回どのような思いでお店を出されたのか聞かせてください。
私は埼玉県出身で、地元のラーメン店で何件かアルバイトをしたあと東京に出てきました。そこからは都内の有名店を渡り歩きながら経験を積んで、今回の独立に至りました。
ーお店の場所として、高田馬場を選ばれた理由はありますか？
もともと新宿エリアに長くいたので、土地勘があって動きやすいというのがあります。それに加えて、高田馬場はラーメン激戦区として知られているエリアなので、「あえてそこで勝負してみたい」という気持ちがありました。
【店舗情報】
・業態：飲食店
・物件状態：居抜き
・所在地：東京都新宿区高田馬場
工事前に抱えていた3つの課題
ー今回の物件は居抜きでのスタートだったとお聞きしています。工事が始まる前、どのような課題があったのでしょうか。
高橋代表（以下、高橋）：もとは飲食店だった物件の居抜きなのですが、壁や天井が黒ずんでいて、油汚れもかなりひどい状態でした。ここから理想の状態に仕上げるまでの道のりはそう簡単ではありません。「居抜きだからそのまま使えて楽に進められる」とは限らないんです。今回の主な課題は次の3つでした。
課題1.油汚れが固着したステンレス厨房設備の扱い
ー具体的にどのような点が課題になりましたか？
特に気になったのは、ステンレスの厨房設備でした。前のテナントが長年使用していたので油汚れが表面に固着していて、一見しただけでは元の素材が判断しにくいほどだったんです。老朽化も進んでいたため、クリーニングで対応できるのか、それとも張替えが必要なのか、その見極めが最初の課題でした。費用面でも、クリーニングにかかるコストと張替えのコストを比較しながら判断しなければならず、居抜き物件ならではの難しさがありました。
課題2.塗装方法や既存設備をどう活かすかの判断
ーほかにも課題はありましたか？
課題は山積みでしたね。既存の壁や天井の油汚れがひどく、適切な下地処理なしに塗装すると仕上がりに影響が出る状態でした。配管は既存のものを活用する方針でしたが、どのルートで通すかを現場で精査する必要があり、電気やガスについても、新たに導入する機器に対して十分な容量があるかを一つひとつ検証しなければなりませんでした。居抜き物件ではこうした複数の設備にまたがる確認が必要になりやすく、それがこの現場の難しさでもありました。
課題3.「どこまで仕上げるか」というゴールの認識のズレ
ー施工中、高橋社長が現場で特に気にされていたのが「完成イメージの共有」だったとお聞きしています。
そうですね。施工側が「大丈夫です」「きれいになります」と言っても、その言葉が指す仕上がりのイメージは人によって異なります。「きれいになる」と言われると、一般的には新品のようなイメージをもたれるかもしれませんが、居抜き物件ではそうならないことも多い。オーナー様が期待している状態と、施工側が想定している状態にズレがあっても、それがすり合わせられないまま工事が進んでしまうことは少なくありません。クリーニングで対応するのか、素材ごと貼り替えるのか。そうした判断の前提となる「どこまで仕上げるか」というゴールを、関係者全員が共有できているかどうかが大きな課題だと考えています。
エムトラストに依頼した決め手
ー数ある内装業者のなかで、なぜエムトラストを選んだのですか？
最初のきっかけはInstagramで流れてきたエムトラストの投稿でした。そこからホームページやYouTubeをひととおり確認し、内装工事の進め方や注意点が丁寧に解説されているのを見て、ここなら安心して任せられると判断しました。
ありがとうございます。動画で私たちの考え方を事前に知っていただけていると、最初から深いお話ができるので、お客様にとってもメリットが大きいですね。
一番の決め手はレスポンスの早さです。他の会社にも連絡はしましたが、エムトラストさんはとにかく対応が早かった。以前は「内装業者は怖い」というイメージを持っていましたが、実際にお会いしてみるとスタッフの皆さんの清潔感や誠実な対応が印象的で、その不安はすぐに払拭されました。
課題を解決した3つのポイント
ー現場で直面した課題を、具体的にどう解決していったのでしょうか。
今回のプロジェクトで重視したのは、既存設備をどこまで活かせるかを見極めながら、仕上がりのゴールを関係者全員で共有することです。具体的なポイントは次の3つです。
ポイント1.現場確認と費用対効果でクリーニングか張替えかを判断
ークリーニングで対応するか、張替えにするかはどのように判断されたのですか？
まず現場の状態をしっかり確認したうえでクリーニングで対応できるのか、それとも張替えが必要なのかを費用対効果の観点も含めて判断しました。ステンレス設備の場合、クリーニングに高額な費用がかかるようであれば、新しい素材に張り替えたほうがコストを抑えられるケースがあります。
今回は専門の業者に現状を確認してもらった結果、クリーニングで十分な仕上がりが見込めると判断しました。
「居抜きだからクリーニングすればそのまま使える」と決めつけず、一つひとつ確認と検証をしたうえで適切に判断することが、結果的にオーナー様にご満足いただける仕上がりと予算に見合った施工の両立につながります。
ポイント2.職人と設備業者で状態を確認し、適切な方法を提案
ー塗装方法や既存設備をどう活かすかは、どのように判断されたのですか？
油が染み込んだ壁にそのまま塗装すると塗料が定着しないため、下地処理をするよう事前に職人へ伝えました。配管は既存のものを活用しつつ、設備業者と現場でルートを確認しながら進め、電気やガスは導入する機器に対して十分な容量があるかその場で検証しました。複数の設備にまたがる確認が多い居抜き物件だからこそ、専門家が現場に入って一つひとつ丁寧に確認することが重要です。
ポイント3.完成イメージを具体化して共有し、認識のズレを防止
ー「どこまで仕上げるか」というゴールの認識のズレはどう解消しましたか？
打ち合わせやお客様への説明時に、曖昧な表現を避けることを徹底しました。「きれいになります」ではなく「ここまでの状態になります」と、具体的な仕上がりを浅川様と細かくすり合わせ、関係者全員が常に同じ完成イメージを共有できるよう心がけました。この「言葉の定義をすり合わせる」という取り組みが、お客様の満足度につながると考えています。
浅川様が頻繁に現場へ足を運んでくださり、要望を直接伝えていただけたことが大きかったです。こちらからの確認事項にも迅速に対応いただけたおかげで、認識のズレが生まれにくい現場環境を維持できました。オーナー様との密なコミュニケーションが、仕上がりの完成度に直結したと感じています。
これから内装工事を依頼する方へのメッセージ
ー最後に、これから開業や内装工事を検討されている視聴者の方へ、アドバイスをお願いします。
私自身もそうでしたが、初めての起業では物件探しから内装業者選びまで、苦戦することや大変なことがたくさんあると思います。そんな時に一番の助けになったのが、エムトラストさんのYouTube動画でした。開業に必要な知識が網羅されていて、事前に動画で勉強していたからこそ、実際の打ち合わせでも気になったことを深掘りして質問でき、プロジェクトをスムーズに進めることができたと感じています。
分からないまま進めるのではなく、事前に情報を集めて、自分でも判断できるよう準備しておくことが大切だと思います。
仕上がりの認識をすり合わせて、理想の店舗づくりを進めよう
居抜き物件は「そのまま使える」と思われがちですが、実際には細かな判断を積み重ねながら、ひとつずつ整えていく必要があります。
業者側が「大丈夫です」「きれいになります」と言っても、その言葉の定義がオーナー様と違っていた場合、完成後のトラブルにつながるおそれがあります。
今回の現場では、そうした曖昧さを徹底的に排除することにこだわりました。そのうえで、「どこまで仕上げるのか」という判断基準を細かくすり合わせ、関係者全員で共有する。この「定義をすり合わせる」という地道な積み重ねがトラブルゼロ、そしてお客様から満足度120点と評価いただける結果につながったと感じています。
エムトラストはこれからも、お客様の「理想」と現場の「現実」を誠実な言葉で結びつけ、激戦区で勝負する経営者の挑戦を全力でサポートしてまいります。まずはお気軽にご相談ください。
※私が直接対応するため【毎月限定5社】とさせていただいております。
本記事の内容は2026年4月時点の情報です。
